コロナウィルス 賃料。 【新型コロナウイルス政策】給付金・助成金・協力金・融資まとめ

新型コロナによるテナント物件の家賃交渉術！文書例掲載

１ はじめに 前回、「新型コロナウイルス感染症対策（緊急事態宣言）による減収と賃料減額請求」と題してお話をしました。 今回は、賃料減額請求の問題点についてもう少し詳しく説明をしていきたいと思います。 ２ 賃料減額請求は伝家の宝刀？ 賃料減額請求は、借地借家法に基づいて認められているものです。 この借地借家法は、借主保護の色彩が強い法律です。 そのため、賃料の減額を求める場合に、仮に、契約書に「賃料の減額は一切致しません」という条項（賃料不減額条項）があったとしても、その賃料不減額条項は借主に不利な条項として無効であると解されています。 賃料の不増額特約（借主に有利な特約です）が有効であること（借地借家法32条1項但書）とは対照的です。 なお、定期借家契約においては、賃料の不減額特約は有効（借地借家法38条7項）ですので、この点は注意をしてください。 また、賃貸借契約書上、「賃料を改定する場合には、事前に当事者間で協議する」などの条項が入っていることが多いのですが、このような協議条項の有無に関わらず、協議なしに賃料減額請求をすることが可能です（最判昭和56年4月20日参照）。 「つい最近新賃料で合意をしたばかりだ」という場合であっても、賃料減額請求は理論的には可能です（最判平成3年11月29日参照）。 貸主にとっては、「約束が違う！」と言いたくなるところですが、仕方ありません。 このように、賃料減額請求は借主が「使わない」と約束をしていても使えるのですから、借主にとって伝家の宝刀といえるでしょう。 しかし、現在の新型コロナウイルス感染症による急激な減収の場合、賃料減額請求は借主にとってなかなか使いづらい面を持っています。 その点を次に述べたいと思います。 ３ 賃料減額請求の問題点 賃料減額請求は意思表示ですので、当たり前のことですが、貸主に対して減額の請求をしなければなりません。 賃料減額請求はいわゆる形成権と解されており、請求の意思表示が相手方（貸主）に到達した時点で減額の効力が発生します。 しかし、貸主としては、当然、「勝手に賃料を減額されては困る！」「現在の賃料は相当だ！」といいたくなるでしょう。 借地借家法32条3項本文も、賃料減額請求がされた場合に「建物の借賃の減額当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者（貸主）は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払いを請求することができる」と定めています。 すなわち、裁判で賃料額が確定するまでは、貸主は自身が相当と考える金額（現在の賃料で構いません）を請求することができ、借主は、暫定的とはいえ、貸主の請求する金額（現在の賃料）を支払わなければなりません。 これは、「賃料減額請求をした場合であっても、現在の賃料の支払いを請求された場合には、その額を支払わなければ、債務不履行責任（すなわち契約の解除）を問われる可能性がある」ということを意味します。 個人的には、この点が、現在の新型コロナ問題で賃料減額請求が使いにくい最大の問題点であると思います。 先の借地借家法32条3項本文を見てもわかるとおり、賃料減額請求をした場合、当事者間で協議が調わなかったときには、裁判で決着をつけることになります。 具体的には、借主はまず調停を申し立て（民事調停法24条の2第1項）、調停での話し合いで決着がつかない場合、訴訟を提起することになります（これらの裁判手続きについては、拙著「実務の技法シリーズ６：建物賃貸借のチェックポイント（弘文堂）」に詳しく書いてありますので、興味のある方は読んでみてください）。 問題は、裁判である以上、決着まで時間がかかるということです。 また、調停前置（訴訟を提起するには調停を経なければなりません）であることから、さらに時間がかかります。 業界的なことをいえば、緊急事態宣言が発令されて以降、裁判手続きはほとんどストップしており、また、仮に緊急事態宣言が解除されたとしても、調停についてはかなり手続きが遅延することが懸念されています（調停手続きは、いわゆる「三密」の典型であり、今後調停手続きを円滑に行うためには裁判所が何らかの対策をすることが必須ですが、具体策は聞こえてきません）。 コロナ問題の収束が見えない現在、裁判手続きによる賃料の決着は相当先になると覚悟する必要があります。 これでは何のために賃料減額請求をしたのかということになりかねません。 また、賃料減額請求は専門性が高いため、弁護士が代理人として手続きに加わる必要性が高い事件です。 この「弁護士費用」の問題も、決して軽視はできません。 ４ どのように解決したらよいのか このように、賃料減額請求という法的手段を取っても、問題解決までの様々なハードルがあることが分かります。 ではどのように解決すればよいのでしょうか。 まずは、極めて一般的なことですが、資金繰りの確保です。 現在、様々な政府の中小企業支援策が始まっていますので、経産省（＊1）、厚労省（＊2）などのＨＰをこまめにチェックしてみてください。 当然、取引金融機関に資金繰りの相談することも選択肢の一つでしょう（皆さん、「そんなこと、もう当然やってるよ！」とおっしゃられると思いますが）。 賃料に関していえば、繰り返しになりますが、まずは貸主に事情を話して、当事者間で今後の家賃の支払方法について真摯に話し合ってみることが大切です。 例えば、年内は賃料を半額にする代わりに、来年1月から3年間は賃料を1割アップするなど、話し合いの方法はあろうかと思います。 安易に法的な「賃料減額請求」に走ってしまうと、場合によっては、双方の信頼関係を損なって契約解除の方向へ走ってしまい、貸主・借主双方が多大なリスクを負う結果になりかねません（借主は建物からの退去のリスクを、貸主はコロナ問題で経済が疲弊したなかで新たな借主を探さなければならないリスクを負います）。 ただ、休業により収入が０になってしまった事業者も多く、その場合は賃料を減額してもらってもあまり効果がないため、話し合いの余地が少ないケースも少なからず存在しています。 ５ おわりに 4月23日には、「賃料支援で与野党協議へ 早期実施は一致、具体策に違い」というニュースがありました。 最終的には、政府が何らかの形で家賃保証をする方式がよいと思うのですが、その保証に必要な費用は税金ですので、慎重に制度設計をする必要があります。 とにかく、一刻も早く、このコロナ禍が収束に向かうことを心から願うばかりです。 次回は、借地借家法32条に基づく賃料減額請求以外の法的手段について検討してみたいと思います。 ＊1 4月27日（月）、経産省HPにて持続化給付金の申請要領等（速報版）が公表されました（補正予算成立の翌日から申請受付を開始する予定とのことです）。 （申請要領 中小企業向け） （申請要領 個人事業者向け） （持続化給付金に関するお知らせ） ＊2 4月25日（土）、厚労省から、中小企業を対象にした雇用調整助成金の更なる拡充予定が公表されました（詳細については、5月上旬目途で発表される予定だそうです）。

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報道発表資料：新型コロナウイルス感染症の影響を踏まえ、飲食店等のテナントの賃料の支払いについて柔軟な措置の実施を検討するよう要請しました

借地借家法３２条１項 「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。 」 減額が認められるまで 借主からこの減額請求を行い、貸主借主間で協議が整わない場合には、最終的には裁判で減額が相当かどうか判断されます。 この点から、借主からの一方的な請求によって賃料の減額が認められる可能性がある唯一の手段です。 実際の有用性 一見すると今回のような「コロナショック」により経済事情は大きく変動しており、賃料の減額は認められそうです。 しかし、この規定は一時的な減額ではなく、「将来に向かって」賃料が減額することになるため、現在の苛烈な経済事情をそのまま賃料の判断根拠にしてよいのかという問題がありそうです。 またそもそも最終的な判断までは年単位でかかることもあるため、すぐに減額・免除を認めて欲しい経営者にとっては使い勝手のいいものではありません。 大型商業施設の場合 ちなみにショッピングモールなどの大型商業施設を運営会社の判断で閉めた場合の個々のテナントの賃料については、運営会社は店の場所を提供できないわけですから賃料が発生しないのは当然のことと思われます。 国交省からの要請 また、国土交通省から不動産関連団体に対して、飲食店等のテナントの賃料の支払いについて賃料の支払い猶予に応じるなど、柔軟な措置の実施を検討するよう要請が出されましたが、法的な義務が発生するものではありません。 参考： まず取りうる手段は交渉すること そうすると、結局、新型コロナウィルス影響下での賃料の減額や免除については、借主が貸主に交渉して合意を得るという方法が正攻法となります。 ２ 交渉のノウハウ、注意しないといけないこと 借主側は、なによりも すぐに貸主と交渉を始めることが重要です。 こうしている間にも賃料は発生しています。 少しでも早く交渉を開始して、貸主側に検討してもらいましょう。 減額や免除を申し出たからといって、特にペナルティがあるわけではありません。 もっとも注意しないといけない点はいくつかあります。 契約内容の確認は重要 まず賃貸借契約書は確認しておきましょう。 通常の飲食店なら問題ないと思いますが、中には使用目的が住居となっているにもかかわらず店舗として使用している方もいるかと思います。 用法違反があるからといってすぐに賃貸借契約を解除されることはそれほどありませんが、交渉が難しくなるのは間違いありません。 またそもそも住居用の賃貸物件の場合、飲食店などの店舗用の物件と比べて入れ替わりも容易ですので、貸主側としては減額・免除に応じるメリットがなく、賃料の減額・免除は難しいかもしれません。 交渉は大胆に 交渉の際は、思い切った金額を最初は提案しましょう。 現実には店舗を閉めているあるいは売上が全くないのであれば、賃料の免除をお願いしてもいいでしょう。 あくまで交渉ですので、貸主が応じてくれさえすれば問題ありません。 最初から控えめな減額のお願いをしたところで、実際にはその金額では経営を続けていくことが難しければ意味はありませんし、免除が無理でも貸主側がどこまでの減額なら認めてくれるのか探ることが重要です。 減額・免除以外の解決策は？ 減額・免除が無理であれば、支払いの猶予や、敷金・保証金からの取り崩しをお願いしてもいいかもしれません。 ただ、支払いの猶予は将来的には支払わないといけないものですし、敷金・保証金からの取り崩しは、本来賃貸借契約が終了して店舗を明け渡せば返ってくるものが返ってこなくなるということですので、慎重な判断が必要です。 合意書の作成を 減額・免除等の合意に至ったときには、具体的な賃料の金額、期間について簡単なものでいいので合意書を作成しておきましょう。 具体的な期間を決めてしまうとそれ以降の減額・免除が認められなくなるのではという考えもありますが、緊急事態宣言の期間が延びるなどした場合には、再度交渉をすればいいのです。 もちろん、「緊急事態宣言が出されている間は賃料をいくらとする」というような合意ができればそれに越したことはありません。 ３ 貸主側に賃料の減額・免除に応じる義務はないが… あくまで交渉である以上、貸主側が賃料の減額・免除に応じる義務はありません。 経済合理性で考えると、貸主側にとっては、減額・免除に応じない場合に現在のテナントが退去してしまい別のテナントが入るまでの期間やそのときの賃料などを検討の上、判断することになるでしょう。 その他にも貸主側としては、貸主自身の生活への影響、固定資産税の支払、あるいは金融機関から借り入れをしていることも多いでしょうから、容易には賃料の減額・免除に応じられないこともあるでしょう。 そのようなことまで考えた場合には、貸主に対して、金融機関は返済の猶予を、国は税金の支払の猶予を検討すべきですし、それによって各当事者（借主・貸主・金融機関・国）が今回の痛みを分散して受けることになり、国難いや世界的危機ともいうべきこの緊急事態を乗り越える策になるのではないでしょうか。 まとめ 以上のように、借主のみが痛みを抱えてそのまま店舗を閉めるのではなく、広く痛みを分散することが今回の新型コロナウィルスへの対策としては一番重要なことのように思います。 そのためにもまずは店舗の借主は貸主に交渉することから始めてみましょう。 自身で行うのが難しければ弁護士に相談してもいいでしょう。 繰り返しますが交渉すること自体には何もペナルティはありません。 この記事を書いた人.

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コロナ被害 飲食店の賃料減額交渉で思うこと

令和２年４月に入り新年度を迎える事業者様が多いかと思います。 新年度を迎える、ある意味で新しいスタートなはずなのに、新型コロナウイルスの感染者拡大が止まらず・・・。 ４月２日の発表では、東京都での一日の感染者が９０人を超えてしまい、各放送局のニュース番組ではしきりに感染拡大の放送している状況です。 週末や夜間の外出自粛要請も訴えかけられていて、大手デパートやショッピング施設の週末の休業も実施されます。 そんな中、営業を自粛したいけれど、お店の生き残りや自身や従業員の生活のために営業せざるを得ないお店が多いいことも事実です。 大手デパートなどは資金力や資本力がって、休業することができるかもしれませんが、中小や個人事業主レベルの店舗では、休業が続いたり、客足が遠のくと死活問題にまでなります。 飲み屋街もお客さんが少なくなり、（とはいっても半分には満たないまでもお客さんがいるお店もあります）端から見ても営業損益は赤字じゃないかなと分かるくらいです。 エステやマッサージ店に関しては、お客さんが来ない日の方が多いという方もいます。 はっきりって、経済も危険な状態だと感じています。 このままだと、路上生活にまで至ってしまう人まで出てきてしまうのではないかと心配です。 そして、売り上げが上がらないため、経費をどこかで削減しなくてはいけない状況になり、固定費として、しかも、支払いのウエイトが大きい家賃の値下げ交渉が避けて通れない状況でもありす。 私自身、不動産の仕事に従事していますが、売り上げが減って本当に厳しいから家賃を下げてくれないか、免除してくれないかという問い合わせが増えてきて対応している状況です。 いくらまで下げてほしいか聞くと、１０万円下げてほしいとか、半額にしてくれないかというテナントさん。 免除については３か月くらいは検討してほしいというテナントさんもいます。 新型コロナウイルスの終息が見えない今、いつまで家賃を下げていいものなのかもわかりませんし、家賃を下げるということは大家さんへの収入も減ってしまいますので、特に大幅な家賃の値下げに応じることは簡単にはいかないことも事実です。 大家にさんも生活がありますし、投資用不動産を購入するために通常は融資を受けているでしょうから、毎月元本と利息も支払っています。 しかも、固定資産税やビルの維持管理費もかかります。 ですから、家賃の値下げの要望額が大きかったり、免除だったりすると大家さんのローンの返済ができなくなり、また、自身の生活やビルの自維持管理にも影響が出てしまうこともあります。 特に免除となると、大家さんには収入がその分無くなるわけでダメージは甚大です。 家賃の猶予であれば、終息して、お店の売り上げが上がってきたときに分割で大家さんにその分を支払っていけば、お互いにダメージを最小限に済ませることができるのではないかと個人的には感じます。 ただし、終息がいつになるのかわからないため、いつ売り上げが正常になるかもわからないのが現状。 続くようであれば、お店も売り上げが上がらず、大家さんも家賃収入が大幅に減り、お互いだめになってしまうのではないかと心配です。 ちなみに、新型コロナウイルスの影響の関係での融資が日本政策金融公庫などで受け付けているところもあります。 無金利・無担保とうたっていますので、まずは、相談してみることも必要ではないかと思います。 （ホームページなどで詳細はあります） 売り上げが下がって家賃が支払えないから家賃を下げて欲しいとか、免除してほしいといった場合に大家さんが応じてくれればいいですが、お断りする大家さんもいます。 家賃を下げて欲しい、免除してほしいという要求は、言い方を変えれば、売り上げが不足した分を大家さんに転嫁しているということにもなります。 大家さんって裕福と思われがちですが、意外とそうでもありません。 毎月のローンの返済、維持管理費、固定資産税はビルを所有すると付いて回るものですから。 やりくりが大変な大家さんもいます。 家賃を下げて欲しい、免除してほしいという要求ばかりしていると大家さんも潰れてしまいます。 あと、やっぱり政府が助成金や補助金を交付し、個人事業主や中小企業でも週末のみならず夜も休業できるような態勢をつくり、また、客足が遠のいたお店への援助ができるように早急に判断をするべきではないかと思います。 時間をかければかけるほど感染者は増えるし、お店も潰れてしまいます。 何とか、早急に政府の救済措置の判断を頂けるように希望してなりません。

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