大東建託の退去についてです。退去時の立ち会いの交渉テクを教えて下さい！新築のアパートで、敷金2か月礼金1か月支払いましたがここでよくかかれているクリーニング代？は払わないといけないのでしょうか？
記事の目次• 大東建託は2ヶ月の家賃滞納で強制退去を命じるが・・・ そもそも強制退去とは法的強制力をもって借家人を立ち退かせることで、冒頭で言いましたように執行するには裁判所に建物明け渡し請求を行って勝訴判決を受け、その判決を基に執行官立ち会いのもとで強制退去の執行をしなければなりません。 大東建託が単独で借家人に強制退去を迫ることはできないのです。 借家人の中にはこれを知らず強制退去に応じるかたも少なくありませんが、建物明け渡し請求の勝訴判決を受けていない大東建託の強制退去に、法的強制力がないことはよく理解しておきましょう。 2ヶ月滞納した際の大東建託の対応は任意行為 基本的に裁判所が建物明け渡し請求を認める最低条件は、大家と借家人との間にある義務と権利のバランスが崩壊したと判断された場合です。 大家 部屋を貸す義務を負う代わりに、家賃をもらう権利を得る• 借家人 家賃を支払う義務を負う代わりに、部屋を使う権利を得る つまり大家が借家人に対して強制退去を求めることができるのは、部屋を使うという権利を行使しているのに、その義務である家賃支払いを行わない場合が該当します。 そしてここでポイントとなってくるのが、その家賃の滞納期間です。 強制退去が認められるには最低でも3ヶ月以上の家賃滞納が継続した状態でないと、裁判所で勝訴判決を受けることは困難だと言われています。 しかし、大東建託が強制退去を求めてくるのは、家賃滞納が2ヶ月に差し掛かるころです。 この時点では大東建託の言うことに法的強制力はありませんし、仮に裁判所に建物明け渡し請求を行って勝訴判決を受けるにしても、ずっと先の話になります。 よって、家賃滞納が2ヶ月に差し掛かる際に大東建託が行っているのは強制執行ではなく、退去を求める任意行為となるのです。 大東建託は契約違反を盾に退去を求めてくるが・・・ 口調は厳しく、契約を盾に退去を求めてきますが、その実態はあくまでも「出て行ってくれませんか？」と退去を促しているだけで、何の強制力もありません。 それではなんで大東建託はこうも強気で退去を求めてくるのでしょう。 それは大東建託と交わした賃貸契約書の中に2ヶ月以上の家賃滞納が契約違反であり、契約解除や強制退去となる条件が記載されているからです。 大東建託は契約時に家賃滞納を契約違反とし、契約解除や強制退会を求める権利を持っているといるので、強気で強制退去を求めてきます。 ですがその権利だけで強制退去を行使することはできません。 大東建託がその権利を持っていたいとしても、強制退去をするには裁判所から建物明け渡し請求の勝訴判決を受ける必要があるからです。 しかも、その裁判所では家賃滞納が契約違反だとしても、その期間が2ヶ月では強制退去を認めることはありません。 ネット上で「どうすればいいのでしょうか？」といった借家人の困り果てた口コミや質問等が見られますが、この時点での大東建託の言うことには従う義務はないのです。 契約違反を盾に退去を求められても慌てないよう、この点をよく理解しておきましょう。 強制退去の法的措置を取るには？ また裁判所に建物明け渡し請求を行ったとしても、すぐに判決が出るわけではありません。 裁判所への訴訟提議から最短でも5ヶ月という日数が必要になってきます。 よって、大東建託が借家人に強制退去を求められるのは、3ヶ月の家賃滞納が発しした翌月から最短5ヶ月後になるのです。 強制退去を実行するには最短でも5ヶ月位かかる 大東建託が強制執行の裁判所命令を得るためには、3ヶ月以上の家賃滞納が発生した後の訴状提議となるため、家賃滞納の開始時期から換算すると最低でも８ヶ月という期間が必要になってきます。 ですが大東建託は家賃滞納が2ヶ月となる月に、1ヶ月分の家賃支払いがなければ月末までの退去を求めてきます。 これに動揺してなんとか引越ししようとするかたも多いのですが、これは単なる大東建託の脅し文句であり、借家人は出ていく必要はないのです。 強制退去を求めるだけの家賃滞納を行っているわけではなく、裁判所から建物明け渡し請求の勝訴判決を受けているわけでもありません。 この点からも大東建託の言うことに、従う義務はないということは明白ですよね。 大東建託の求めに慌てて出て行こうとするかたも多いようですが、この時点では強制退去の対象となる3ヶ月間の家賃滞納とならないための対応を急ぐことが肝心です。 慌てず3ヶ月の家賃滞納となる、最初の滞納分の支払い算段をつけることに尽力するようにしましょう。 法的措置による強制執行までの流れ それでは参考までに実際に強制退去となるまでの流れを説明しておきましょう。 その流れは下記のとおりです。 家賃滞納の発生• 電話や手紙等での支払い催促• 内容証明郵便での請求書発送• 契約解除通知の発送• 裁判所へ建物明け渡し請求の申し立て• 建物明け渡し請求の訴訟開始• 建物明け渡し請求の勝訴判決• 裁判所へ強制執行の申し立て• 裁判所を介した立ち退き催促• 強制退去の執行 今回紹介したのは一般的な流れとなりますが、大東建託が裁判所に建物明け渡し請求を申し立てた場合も、これと大きな違いはないでしょう。 そして、ここで覚えておいてもらいたいのは、家賃の請求が内容証明郵便で届いた場合です。 内容証明郵便は郵便局が下記を証明してくれる郵便です。 誰が誰に対して送ったか• 郵便の内容• 発送日時• 受取日時 この内容証明郵便での家賃請求は1ヶ月程度では行われません。 裁判所への建物明け渡し請求を視野に入れた2ヶ月目以降に行われるのが一般的です。 裁判判決には大東建託と借家人のどちらに、お互いの義務と権利で成り立つ信頼関係を壊したのかが大きく影響してきます。 その点において家賃請求が行われているにもかかわらず、支払いが行われていない事実は大きな決め手となります。 強制退去とならないためにも、送られてきた時点でどうにか支払うことをおすすめします。 自立救済も違法行為！ 家賃が支払えず借家人が大家から荷物ともども部屋から放り出された。 昔のドラマや時代劇ではこんな光景がよく見られましたが、今ではこのような大家の振る舞いは違法行為に当たります。 自分の奥さんが殺害されたからといって殺人犯を自分の手で殺害すれば、これは犯罪にあたりますよね。 それと一緒で法的手続きをとっていない、私的制裁はいくら権利があろうとも違法行為とされるのです。 自立救済とは？ 自分の持つ権利を法的手続きのないまま、勝手に行使することを自立救済といいます。 自立救済と聞けばなんだか良い行いのようにも思えますが、近代の法治国家では自力救済禁止が原則です。 先ほど大東建託は賃貸契約書に2ヶ月の遅延が契約違反に当たり、契約解除や強制退去となる旨を記載することでその権利を持ち合わせているが、2ヶ月の家賃滞納で裁判所が建物明け渡し請求を認めることはないので応じる義務はないと説明しました。 これは大東建託の求めに応じる必要がない大きな理由となるのですが、その裏付けとなるのがこの自力救済が違法とされている点です。 大東建託は契約違反により借家人を契約解除、強制退去させる権利を持ってはいますが、その権利を法的手続きなしに行使することは自立救済に当たるため、裁判所から建物明け渡し請求の勝訴判決を受けるまでは勝手にその権利を行使することはできません。 大東建託が契約を盾に契約解除や強制退去を求めてきたとしても、裁判所建物明け渡し請求の勝訴判決を受けずにその権利を行使したのであれば、これは間違いなく自立救済という違法行為を犯していることになるのです。 大東建託のような大手が退去に応じないからといって、勝手に家財道具一式を部屋から持ち出し、借家人を締め出すなどという行為に至るとは考えられませんが、もしもそのような対応をとられた場合はすぐに警察に駆け込むことをおすすめします。 逆に借家人は大東建託を訴えることも可能！ 先に言いましたように大東建託が自立救済に訴えることは考えられませんが、仮にそのようなことがあったとしたら借家人は大東建託を逆に訴えることができ、損害賠償請求を求めることもできます。 下記のような行為は立派な罪です。 何度も言うように大東建託のような大手ではこんな馬鹿な真似はしないでしょうが、権利があるからなんでもできるわけではないということはよく覚えておいてください。 大東建託で家賃滞納することのリスク ここまでは大東建託のいわれのない強制退去について説明してきましたが、ここからは大東建託の賃貸物件で家賃滞納することのリスクについて説明していきます。 大東建託がやっている2ヶ月での強制退去は合法的なものではありませんが、支払うべきものを支払わず、入居し続けている借家人に問題がないわけではありません。 よって、大東建託に限らず、契約で取り決めたことに違反すれば、借家人はそれなりのペナルティを負うことになります。 遅延損害金が発生する 家賃の支払いが期日通りに行われない場合、まず被ることになるペナルティが遅延損害金の発生です。 遅延損害金は年率14. 5の金利換算で1日ごとに発生します。 この金利は大東建託が管理する賃貸物件のオーナー意向や物件状態によるので、すべての賃貸物件で同じというわけではありませんが、一般的にはこの金利数値が設定されています。 それでは実際に強制退去を求められる2ヶ月の家賃滞納で、どれくらいの遅延損害金が発生するのかを下記条件で試算してみましょう。 家賃 100,000円• 滞納期間 60日• 金利 14. しかし、これは本来ならば支払う必要がないお金であり、1日支払いが延びるごとに遅延損害金は着実に増えていきます。 大したことがないなどと考えていては、その分、支払いも遅れる原因を作り出すことになるとを、併せて理解しておくようにしてください。 保証人に知られることへの影響 大東建託が管理する賃貸物件に入居する場合には、必ず保証人が求められます。 これは大東建託に限った話ではないので、賃貸物件を借りたことがあるかたならば、よく理解していることでしょう。 大東建託では下記のような保証人が求められます。 親、親族• 恋人や知人• 勤務先 社宅の場合• 保証会社 保証人にもよりますが、家賃滞納を知られたくないというかたは少なくないはずです。 勤務先に知られれば査定に響く恐れもありますし、それ以外の保証人にもバレれば借家人のいい加減さが露見してしまいます。 しかし、この中で最も注意しなければならないのは、保証会社に保証を請け負ってもらっている場合です。 特に最近は保証人不要を謳ってハウスリーブ株式会社の保証を勧めてくるケースが多く、保証人不要で契約するのが大半だという声もあるので、その際のリスクをよく理解しておく必要があります。 個人信用情報にも影響が！ 大東建託で保証会社による保証を受ける際には、グループ会社のハウスリーブ株式会社の利用となりますが、この保証を受けている借家人は家賃延滞によって個人信用情報が傷ついてしまう可能性があるのです。 ハウスリーブ株式会社は借家人からの家賃支払いがなかった場合、滞納している家賃を大東建託に保証する役割を担っています。 これを代位弁済というのですが、この代位弁済は金融事故の1つに挙げられ、その記録は借家人の個人信用情報に記録されることになり、下記のような金融機関への申込審査は一切通らなくなってしまうのです。 金融機関への借入申込• 金融機関へのローン申込 この情報は完済したとしても完済後5年間保管されることになるので、ハウスリーブ株式会社が代位弁済してしまうと借家人は大きな痛手を被ることになります。 そして誤解してもらいたくないのは代位弁済が行われたからといって、家賃の支払い義務が無くなったわけではない点です。 代位弁済後はハウスリーブ株式会社に債権が譲渡され、それ以降もハウスリーブ株式会社から滞納分の返済請求が継続されます。 代位弁済のタイミングはおそらく強制退去の対象となる、3ヶ月以上の家賃滞納以降と考えられますが実情は定かではありません。 そうならないためにも、そして強制退会といいうハメに遭わないためにも、大東建託で3ヶ月以上となる家賃滞納だけは絶対に避けるようにしましょう。 最悪の場合、強制退去後、一括請求が求められることに・・・ 先ほど強制退去までの流れでも説明しましたが内容証明郵便による請求があれば、大東建託は裁判所へ建物明け渡し請求の申して立ての検討段階に入った合図です。 ここで請求に対する支払いを行えば事なきを得る可能性は高いのですが、この請求を無視すると次は契約解除通知が内容証明郵便で郵送されてきます。 もうこうなると裁判所に申し立てを行ったと考えていいでしょう。 家賃滞納は3ヶ月未満に抑えることが大きな分かれ道！ ハウスリーブ株式会社の保証を受けている借家人は3ヶ月以上の家賃滞納は絶対に避けるべきと説明しましたが、これはほかの借家人にも同様に当てはまります。 通常、大家が借家人に強制退去を求めるのは3ヶ月以上の家賃滞納があった場合に限られますが、支払う意思がないと判断して契約解除通知と裁判所への申し立てを行う時期は大家さんの考え次第です。 事情を話せば半年待ってくれるケースも出てくるでしょう。 しかし、大東建託にそんな温情判断は期待できません。 むしろないといった方がいいでしょう。 よって、3ヶ月の家賃滞納が発生した時点で、裁判所へ申し立てが行われるくらい早い対応だと考えておくべきです。 強制退去が執行されるまでに最短5ヶ月の時間がかかるので、すぐに退去する必要はありませんが、大東建託からは契約解除され、滞納分の一括返済が求められることになります。 保証会社を利用した時のように滞納履歴が個人信用情報に記録されることはありませんが、1ヶ月分の滞納家賃も払えないのに、全ての滞納分を一括請求されても支払えるわけがありませんよね。 しかも支払わずにいると裁判所に差押の申し立てをされる可能性もあり、最悪、下記のような目に遭う可能性も考えられます。 給与差し押さえ• 資産差し押さえ となれば勤務先へ知られることになりますし、また保証人への支払請求が行われることにもなるので、人間関係が悪化する可能性も出てきます。 そんな最悪の事態とならないためにも、大東建託での家賃滞納は3ヶ月未満がリミットと考え、なんとか支払う手立てを見つけることをおすすめします。
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