住宅ローン減税の基本を理解！（控除の適用条件、計算方法、書類など）
2020年度版住宅ローン減税を分かりやすくお伝えします！ 住宅ローン減税にまつわる言葉として、よく「住宅ローン控除」「住宅減税」などといった言葉をよく聞きますが、これらはすべて同じ意味で、いずれも国税庁がさだめている「住宅借入金等特別控除」という制度のことを指しています。 住宅ローン控除の概要 住宅ローン減税が適用される場合、住宅ローンを利用している人はローンの借り入れ残高に応じて、その年に払った所得税が戻ってくるようになっています。 （所得税から控除しきれない場合は、翌年の住民税が安くなります） ただ、戻ってくる税金には以下のような条件があります。 ローン残高は最高4,000万円（認定住宅は5,000万円）までとなり、それ以上の借り入れについては減税対象外となる。 「控除」という言葉が使われる場合、一般的には「所得から差し引かれる」という意味で使われますが、住宅ローン減税で使われる「控除」は、支払った税金から差し引かれる金額のことを指しています。 ちなみに、一般的な税金の控除を簡易的に表にすると、以下のようになります。 上記はあくまで簡易的な計算でわかりやすくしただけです。 実際には上記の基礎控除額のほかにも、配偶者控除や生命保険料の控除などさまざまな控除があり、それらをすべて計算していくと上記よりも、もっと所得税は低くなります。 参考までに一般的な控除の考え方を解説しましたが、このような控除とは異なり、住宅ローン控除の場合は「今年は40万円の所得税を支払ったが、住宅ローン控除で40万円が戻ってきた」という計算の仕方をします。 同じ控除という言葉でも少しニュアンスが異なりますので、覚えておくと便利です。 2020年に住宅ローン控除はどう変わる？ 住宅ローン減税の制度は以前からありましたが、2019年の増税時期を経て2020年度の住宅ローン減税制度は若干の変更がありました。 上記でも触れた部分を含みますが、以下におもな変更ポイントを列記しています。 すまい給付金が拡充される（2021年12月末まで）• エコ住宅に代表されるような次世代住宅のポイント制度が拡充される• 住宅取得資金贈与が3,000万円まで非課税に拡大 各々の内容については、このあと詳しく解説していきます。 消費税増税で住宅ローン減税はこう変わる！ 上記でご紹介したとおり、2020年度は住宅購入に関する優遇措置がかなり充実していますので、家の購入を検討している人にとっては、かなりチャンスと言えます。 住宅ローン減税が3年延長 まず、消費税増税にともない「住宅ローン減税が3年間延長される」という点についてです。 具体的には以下の表のとおりとなりますが、4,000万円のローン残債が残っている場合は40万円の税金が戻ってくるわけですから、その控除がさらに3年延びるとなるとかなりの税金控除を受けられることになります。 そのような人向けの救済措置として考えられた制度が「すまい給付金」というものですが、 すまい給付金では控除しきれなかった金額の一部が現金給付されるようになっています。 すまい給付金のそのほかの適用条件は以下のとおりとなります。 住宅を取得し登記上の持分を保有するとともに、その住宅に自分で居住すること• 収入が一定以下であること（上記の説明文のとおり）• 住民票において、取得した住宅への居住が確認できること• 住宅ローンを利用しない場合のみ年齢が50才以上であること また、すまい給付金でさだめられた「住宅ローンの定義」は以下のとおりです。 みずから居住する住宅の取得のために必要な借入金であること• ローンの返済期間が5年以上あること• さらに対象となる住宅として「床面積が50㎡以上あること」という条件も満たしている必要があります。 詳しくは、以下のすまい給付金公式サイトでご確認いただければと思います。 html 次世代住宅ポイント制度 次世代住宅ポイント制度は、住宅ローン減税とは別に消費税増税のタイミングで新しくはじまった制度です。 2019年10月の消費税増税が原因の住宅の買い控えをおさえ、景気を支えるためにこの制度が発足したわけですが、一定の条件を満たせば新築住宅で最高35万ポイント、そしてリフォームをした場合で最大30万円ポイントを得ることができます。 また付与されたポイントは、環境や子育て支援などを目的にした商品などに交換することができます。 したがって住宅ローン減税で40万円分の減税を受けて、さらに次世代住宅ポイント制度で35万円分の恩恵を受けて、年間に合計75万円分の特典を受けることも可能です。 次世代住宅ポイントを受けられる対象住宅の条件は以下のとおりとなります。 標準ポイント エコ住宅 左記いずれかに該当する場合、1戸あたり30万ポイント 長持ち住宅 耐震住宅 バリアフリー住宅 優良ポイント 認定長期優良住宅 左記いずれかに該当する場合、1戸あたり5万ポイント加算 低酸素認定住宅 性能向上計画認定住宅 ZEH オプションポイント ビルトイン食器洗い機 1. 8万ポイント 掃除しやすいレンジフード 0. 9万ポイント ビルトイン自動調理対応コンロ 1. 2万ポイント 掃除しやすいトイレ 1. 8万ポイント 浴室乾燥機 1. 8万ポイント 宅配ボックス 1万ポイント 耐震性のない住宅の建て替え 15万ポイント 参考： 住宅取得資金贈与の拡大 従来より親や祖父母などの直系家族から住宅資金の援助を受けた場合、2019年3月までは一般住宅であれば700万円までの資金援助は非課税となっていました。 この点についても2020年に変更があり、 2019年4月1日～2020年3月31日に契約した場合は、最大2,500万円までの資金援助が非課税となっています。 ただし、贈与を受ける対象が20歳以上であることや、贈与を受けた年の翌年3月15日までに入居する必要があるなど、いくつかの条件があります。 詳しい点は下記公式サイトをご覧いただければと思います。 参考URL 国税庁 No. nta. htm 住宅ローン減税の計算方法 ここまでが2020年最新版の住宅ローン減税や、そのほかの優遇制度に関する情報でした。 ただこれらの概要を見ても「結局、自分がいくら得するのかわからない…」という方も多いのではないでしょうか。 そこで、具体的に事例を紹介して実際の住宅ローン減税でどれくらい還付されるのか、見ていくことにしましょう。 減税の対象となるローン 住宅ローン減税を受けられるのは「どんなローンや住宅でもよい」というわけではなく、以下の条件を満たしている必要があります。 対象となる住宅ローン 金融機関から借り入れており、償還期間が10年以上のこっていること 住宅の条件（新築の場合） 自分が居住する物件であること 減税を受けようとする人自身が、住宅の引渡し日から6ヵ月以内に居住すること 床面積が50㎡以上あること 中古住宅の場合は、耐震性能を満たしていること 居住用にした年とその年の前後2年ずつを合わせた計5年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例といった適用を受けていないこと 収入条件 合計所得金額が3,000万円以下であること 実際の減税額をシミュレーションしてみよう では実際に、一般的な家庭がどれくらい減税の恩恵を受けられるのか、シミュレーションしてみることにしましょう。 住宅ローン減税の計算をする場合、以下の表にあてはめると簡単に減税額の計算ができます。 このような場合は、還付しきれなかった分を住民税から差し引かれるか、さきほどご紹介したすまい給付金を受けられる可能性があります。 妻に収入がある場合はペアローンか連帯債務型でローンを組む 住宅ローン減税は「ローンを支払っている人」と「収入がある人」が同一である場合に適用されます。 したがって、夫の収入のみで物件を購入し、 ローンも夫だけが支払っている場合は、住宅ローン減税の恩恵を受けても1世帯あたり40万円を超える恩恵を受けることはできません。 一方、夫と妻の両方に収入がある場合は、夫婦ふたりでローンを組むようにしておくと、夫婦それぞれに住宅ローン減税が適用されますので、1世帯40万円の恩恵を最高2人分受けることが出来るようになります。 （一般住宅の場合で、住宅ローン減税が最大限適用される場合で計算） 繰り上げ返済をする場合は年明けの1月におこなう 住宅ローンの負担を軽減するために繰り上げ返済をしている方も多いと思いますが、繰り上げ返済をする場合は返済時期に注意しましょう。 そのため、年内に繰り上げ返済をしてしまうと、それだけローン残高が減ってしまいますので、その年の税金還付金の恩恵は少なくなってしまうことになります。 繰り上げ返済をするときは、住宅ローン減税の手続きを終えた「年明けの1月」がベストタイミングです。 この場合、 ローンの残債があってもそれほど金利負担はなく、その一方で残高が大きいほど節税効果が高いという現象が起きます。 つまり繰り上げ返済をすることで、住宅ローン減税の恩恵が減ってしまう…ということになるのです。 確定申告の流れ 今回は一般的なサラリーマンの場合で解説していきます。 住宅ローン減税を受けるためには、家を購入した1年目に確定申告をする必要があります。 一度確定申告をしたあとは毎年勤務先が年末調整をしてくれますので、12月の給与で税金が戻ってくることになります。 確定申告の方法 確定申告は、 毎年2月中旬から3月中旬までにおこなう必要がありますが、令和2年の確定申告は2月17日～3月16日までとなっています。 ちなみに確定申告は、以下のいずれかの方法でおこなえます。 書類名 入手先 確定申告書（Ａ） 税務署か国税庁のサイトから入手可能 （確定申告書には「Ａ」と「Ｂ」がありますが、会社員は「Ａ」を使います） （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書 税務署か国税庁のサイトから入手可能 本人確認書類（ａまたはｂ）の写し ａ マイナンバーカード ｂ マイナンバー通知カードまたはマイナンバーが記載されている住民票 ＋ 運転免許証やパスポートなどの本人確認書類 市町村役場等から入手 建物・土地の登記事項証明書 法務局から入手 建物・土地の不動産売買契約書（請負契約書）の写し 不動産会社と契約した書類 源泉徴収票 勤務先から入手 住宅ローンの残高を証明する「残高証明書」 住宅ローンを借入した金融機関から送付される （一定の耐震基準を満たす中古住宅の場合） 耐震基準適合証明書又は住宅性能評価書の写し 契約した不動産会社から入手 （認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合） 認定通知書の写し 契約した不動産会社から入手 引用： 申請を忘れたらどうなる？ 確定申告の期限は毎年3月15日前後となっていますが、まれに「住宅ローン減税のための確定申告を忘れていた」というケースもあると思います。 もし、 住宅ローン減税を受けるための確定申告をしなかった場合は、減税の恩恵を受けることができません。 しかし住宅ローン減税で確定申告を忘れていたとしても、5年以内なら遡って申告することができますので、安心してください。 ただ、通常は住宅購入後2年目からは会社が年末調整をしてくれますが、確定申告が遅れた場合は2年目も自分で確定申告する必要がありますので注意しましょう。 確定申告は忘れると面倒なことになりますので、できるだけ期限内に手続きすることが大切です。 住宅ローン減税でよくある質問 最後に住宅ローン減税で利用者から寄せられている「よくある質問」についても、いくつかご紹介します。 住宅ローン減税で不安になる点は、ほかの人も同じです。 Q1：繰り上げ返済と住宅ローン減税はどっちがお得なの？ 質問 住宅ローン減税と繰り上げ返済、どちらを優先させた方がいいですか? 答え やむを得ない事情で購入した物件に住めない場合、以下の場合にかぎり住宅ローン減税を受けることは可能です。 引用： 住宅ローン減税で戻ってきたお金は貯蓄しよう！ 住宅ローン減税の仕組みは一見わかりづらいですが、よく内容を確認するとそれほど難しいものではありません。 なお、所得によっては年間40～５０万円程度の減税を受けられますので「１２月の給料が１００万円を超えた！」と喜んでいる方もいらっしゃるかもしれません。 たしかに住宅ローン減税をボーナスのような意味合いで受け取る方も多いとは思いますが、まとまって戻ってきたお金はぜひ貯蓄にまわすようにしましょう。 そして、この記事でもご紹介したとおり、住宅ローン減税の恩恵が切れる１１年目（または１４年目）に貯蓄したお金を一気に繰り上げ返済にまわすのが得策と言えそうですね。
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