武蔵 小杉 タワマン 浸水。 武蔵小杉の停電タワマン、“事故物件”扱いで成約困難…住民が市に賠償要求

武蔵小杉の冠水・浸水のタワーマンションはどこ？名前や風評被害についても！－shuly

特に、高級タワーマンションや大型商業施設が立ち並ぶ武蔵小杉（川崎市）で、広範囲にわたって浸水被害や停電、断水が発生したことは盛んに報道された。 そんな中、排水不能となった武蔵小杉のあるタワマンで「トイレ使用禁止」の張り紙が掲出されたことがネット上で話題に。 ここ数年でブランドイメージが一気に高まった武蔵小杉の住民を揶揄するような書き込みも相次ぐ事態となった。 「住みたい街」ランキング上位常連の人気エリア・武蔵小杉を襲った水害。 その影響でタワマンの資産価値が暴落するのでは、といった見方もあるが、実際はどうなのだろうか。 競売に詳しい不動産ライター「競売情報探偵」さんに見解を聞いた。 もともと「浸水想定エリア」だった 今回の台風19号の首都圏直撃で大きな注目を浴びた武蔵小杉駅周辺地域。 すでに「資産価値が大暴落する」といったネット記事なども散見されるが、不動産差し押さえ・不動産執行の現場で「不動産の値付け」に携わる立場から、この話題に触れてみたい。 まず2004年に作成、2018年3月に改定された武蔵小杉駅周辺地域の洪水ハザードマップを見てみる。 多摩川水系の洪水があった場合、武蔵小杉駅がある川崎市中原区はほぼ全域が「浸水深の目安0. 5～3. 0メートル未満」の区域とされており、「浸水継続時間（多摩川水系）」には「12時間未満」との色分けがある。 また2016年5月に国土交通省が新たな基準で発表した、多摩川洪水浸水想定区域「多摩川水系多摩川、浅川、大栗川洪水浸水想定区域図（想定最大規模）」でも、中原区のほぼ全域が「最大浸水深0. 5～3. 0メートル未満」とされている。 つまり、武蔵小杉はそもそも「浸水被害がいつ発生してもおかしくない土地」であり、その上での値付けが行われているのだ。 だから「浸水被害で不動産の価値はどれくらい下がるか」という問いへの答えとしては、大抵の場合「すでに浸水被害が発生する可能性を考慮した値段になっているため、ここから大きく下がることはない」が妥当となる。 「神話」は崩れても とはいえ、このエリアはすでに飽和状態のバブル価格であったため、これまでの「武蔵小杉神話」が崩れていくことにはなるだろう。 ただ首都圏への通勤利便性が高く周辺環境の良い地域であることにかわりはないため、一時的に価格が大きく落ち込んだとしても、早いタイミングで見直しが入ると推測する。 今後、同規模の水害が多発するのでは、という懸念についてだが、地下排水設備を含む諸々の治水対策は人口密集地域から優先的に行われることが多く、これだけの人口を抱える武蔵小杉駅周辺は対策も急がれることになるはず。 一部のマンションでは電源設備が喪失する被害もあったようだが、この対策は治水対策以上に早い進行があるのではないだろうか。 物件を襲った汚水 今回の武蔵小杉駅周辺地域が受けた被害には、「汚水浸水」という側面もある。 多摩川の水位が高くなったため下水管に逆流し、汚水と雨水が一緒になって武蔵小杉の街にあふれたからだ。 「染み付いた臭いは落ちない」 こういった主張を耳にする機会も少なくないのだが、我々は物件の外まで臭気を放つ腐乱死体が放置された物件と向き合うこともある。 これらの物件が何事もなかったかのように転売されていく事例を見ても分かる通り、清掃と換気を怠りさえしなければ、臭気は気にならないレベルに落ち着くことになる。 ところが、値付けの立場から考える割引率には、心理的瑕疵物件と物理的瑕疵物件に明確な割引率の差が生じないケースも多く、不動産取引業者の間にある「心理的瑕疵物件はお得」という認識も間違ってはいないのだろう。 浸水被害を「隠す」住民 現在のような高度情報化社会においては、浸水被害の深刻さや発生地域、被害物件の情報がある程度蓄積・共有されることになるが、つい数年前までは、浸水被害を住民が隠してしまうというケースも多かった。 明らかに浸水被害の痕跡があるのだが、現地で尋ねてみると「隣の家までは大変だったがうちは無事だった」「大掃除をしていただけで浸水被害はない」などと一向に認めない。 その理由は単純、「不動産価値を下げたくない」という思惑からくるものだ。 戦後急速に広がった資本主義社会と、それに伴って広まった「土地神話」によって、ここ日本では「土地に価値をもたせる」「土地を高値で売る」という考え方が、多くのものを見えなくしてしまった。

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武蔵小杉のタワマン住民が川崎市に水害対策要望書、その是非

武蔵小杉の浸水タワーマンションの今 [toc] １０月の台風１９号による浸水で、武蔵小杉にある１１棟のマンションのうち、２棟が停電や断水となり、住民の方々が負担の大きな生活を強いられています。 そのうち、１棟のマンションは、停電は解消したものの、いまだに水が飲めない状態であることをダイヤモンド誌が直近のインタビューで伝えています。 住民には緘口令 もっとも、このタワーマンション、パークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワーの管理側は、住民には「マスコミに話さないように」と緘口令を敷いているらしく、取材の情報源は、タワーマンションの部屋を借りたいとする内見の希望者でした。 浸水マンションの内見者 そもそも、こんな時に部屋を借りる人がいるのかといぶかしく思われますが、そうではないのです。 被害が伝わったのち、家賃が安くなっているのではないかと、すぐに電話をしたにもかかわらず、希望者は先着がいて２人目だったというのですから驚きです。 事故物件ならぬ、災害被害マンションを探すというのも新手のテクニックなのかもしれません。 ただし、部屋を借りる場合の賃料などは大きな値下がりはないようです。 続きは一つ前の記事に 地下駐車場への浸水が大きな問題 一方、マンション自体の浸水と共に、断水や停電以上にさらに大きな問題があり、それが駐車場と、そこにある車の被害だということがわかりました。 タワーマンションに浸水をした場合はもちろん部屋は無傷であり、浸水をするのは、主に１階から下の地下の部分です。 立体駐車場が故障か そして、地下には電気室があり、その電気系統が水に漬かってしまったので、停電となったわけですが、マンションの地下には同様に駐車場、特に電気と機械を使う立体駐車場があります。 そして、この駐車場の方は、いまだに使えていないそうなのです。 駐車場の復旧は１年先とも いつまでかという期限については、３か月先とも１年先ともめどが立っていない状態であるようです。 平面駐車場の方は問題なく使えるわけですが、「公平にするため」全部の駐車場を使用禁止としているそうです。 使える方があるなら、使った方がいいような気もしますが、なぜ「公平」なのかという理由は、駐車場の使用料金にありました。 駐車場の使用料は継続 このマンションの場合、駐車場の使用料金は１万８千円ということでした。 タワマンの部屋を賃貸として借りている借主に関しては、今回のような災害で駐車場が使えないとなった場合は、駐車場の使用料金１万８千円は返却されるということです。 しかし、マンションを購入して住んでいる住民の人については、この１万８千円の駐車料金は、駐車場が使えない間も徴収されるということなのです。 これは相当大変な話です。 しかもそれが１年もの間続くとなったら、支払いに納得できない人が出てはこないでしょうか。 浸水した車は動かない可能性も そしてもう一つの問題は、浸水した車は動かない可能性が高いということです。 今回の台風被害では、河川の氾濫で広範囲に浸水をした地域がありましたが、その場合は、売却はどうも難しく、処分とするしかないと報道されました。 一部の中古車屋さんが、海外輸出のつてがあるということで、有料で買取するということで感謝されていましたが、料金はともかくとして、地下駐車場の場合は、利用していた人が所有する全部の車が水に浸ってしまったのではないでしょうか。 当該マンションは、４７階建て、戸数は６００を超えるので、車の数も相当数あると思われますので、被害程度は大変なものです。 ただし、水害の場合は車両保険が使えるとのことです。 エンジンまで浸かるなどで、修理不能となった場合や、修理代が保険金額を超えた場合は、全損となります。 その場合、免責金額は引かれず、設定した保険金額が支払われます。 さらに、車両全損時臨時費用として、保険金額の10％（上限20万円）も支払われます。 sonysonpo. html 車が動くかの確認ができない そればかりか、そもそも立体駐車場の機械が動かせない状態なので、自分の車がどうなっているのかも確認でできないというのですから、聞いただけでも気が重い話です。 もし、車が水に漬かってしまっている場合は、そのまま車が動かせず業者に運んでもらって廃車にするほかなくなるかもしれません。 チューリッヒ保険では、 冠水・浸水してしまった車は、外見上問題がなさそうでも、エンジンのウォーターハンマーや電気系統のショートによる出火や爆発など車両火災の危険があります。 として、自分でエンジンをかけないように、注意点を掲載していますので、参考にされてください。 タワマン地下駐車場の車の浸水の責任は？ もし、タワーマンションへの浸水が原因で、車がそのまま動かせなくなってしまっていたとしても、その責任は誰にあるのか。 問いたい気持ちにはなっても、やはりその場合の責は管理会社にあるともマンション販売会社にあるとも言えないようです。 戸建ての場合は、駐車場や車の管理責任は当然建て主にあることになりますので、それはタワーマンションといえども変わりません。 もしこのような事態が察知できていたら、地下駐車場の管理や設備はもっと厳重なものとなっていたでしょう。 今後の対策としても、駐車場の浸水対策がすぐには取れない場合、武蔵小杉で浸水被害の予想される場所においては、車は高台の駐車場に借りるなどした方が確実かもしれません。 完全な復旧はまだ先 いずれにしても、浸水被害に遭ったタワーマンションの完全な復旧にはまだまだ日数がかかるようです。 いくら、需要は衰えてはいないとはいっても、当の住民の方にとってみれば、車も使うに使えない状態では、マスコミに口が重くなるのは当然のことかもしれません。 ただし、戸建ての浸水と同様、被害に遭われた住民の方はお気の毒であるばかりです。 前の記事でお伝えしたように、国もマンションの災害予防対策の指針の策定に動きます。

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トイレにお風呂も禁止！武蔵小杉47Fタワマン その資産価値は？

再開発でタワマン林立も、浸水被害で人気ダウン 「武蔵小杉」駅は川崎市中原区に位置する、東急電鉄東横線、目黒線、JR南武線、横須賀線、湘南新宿ライン（相鉄線直通含む）の接続駅です。 東急駅の1日の乗降客数は22万人ほど、JR駅の1日の乗車人数は13万人ほどです。 江戸時代、この一帯は中原街道の小杉宿として栄えたところ。 現在でも「小杉陣屋町」「小杉御殿町」など、当時を思わせる町名が並んでいます。 また徳川将軍家の宿泊施設があったことから、敵が攻めにくいよう、道がクランク状に曲がっている箇所が今も残っています。 タワーマンションが林立するようになったのは、再開発が行えるまでの広大な土地があったからです。 1930年代、現在の富士通本店・川崎工場（最寄りは「武蔵中原」駅）NEC玉川事業場（最寄りは「向河原」駅）ができるなど、次々と大企業の工場が進出しました。 しかし高度成長期、周辺で急速に宅地化が進行すると、工場は移転し、用地変更が行われます。 そして1995年、地域初の高層ビル「武蔵小杉タワープレイス」が誕生。 2007年「レジデンス・ザ・武蔵小杉」が竣工すると、わずか10年足らずの間に20階建て以上のタワーマンションが14棟も建てられることになりました。 また、2014年に「グランツリー武蔵小杉」「ららテラス武蔵小杉」と、大規模商業施設が次々とオープン。 「商・住」が同居する交通至便な街として人気が急上昇しました。 しかし急激に街が膨張したことで、公共交通が逼迫。 通勤時間帯には改札を通るのに行列ができるなど、弊害が生じました。 さらに2019年、台風19号の大雨の影響で一帯が浸水被害を受けると、地域の自然災害に対する脆弱性も注目されるようになりました。 急激な発展により、良くも悪くも注目されてきた「武蔵小杉」。 今後もいくつかの大規模な開発により街の膨張はまだ続く予定です。 街の規模にあったインフラの整備が望まれています。 連載データから紐解く「住みやすい街」• 【第76回】 タワマン浸水で人気凋落…単身で「武蔵小杉」に住むメリット•

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