固定資産税（建物）自動計算ツール【フリーソフト】評価額・税額が分かる！
固定資産税の対象となる資産 固定資産税の対象となるのは、土地、家屋および償却資産などの固定資産です。 償却資産とは、土地や家屋を除き、事業に使用することが出来るもので、機械や器具、船舶、航空機、車両、運搬具、備品、工具、構築物などの資産をいいます。 これらの固定資産を1月1日時点で所有している者に、その年の固定資産税の納税義務が生じます。 ただし、自動車税や軽自動車税の対象となる車両・運搬具は課税されません。 なお、共同保有などによって、一つの固定資産に対して複数の所有者がいる場合には、登記簿上、先に記載されている人に納税通知書が送付されます。 固定資産税の納期と支払方法 毎年4月から6月になると、その年の最初の納税通知書が市町村から届きます。 この納税通知書の案内に従って納税します。 固定資産税の納期は、各市町村が独自に条例で定めるため、市町村によって異なります。 ただし、納税通知書は納付期限の10日前までには送達しなければならないと規定されています。 月末が納期に設定されている場合が多いため、その月の上旬に納税通知書が届くケースが多いようです。 また、支払いについても市町村毎に異なり、多くの場合は年4回の分納ですが、一括払いを選択できる市町村もあります。 支払方法も市町村によって異なりますが、多くの場合は以下の4種類から選択できます。 市町村・郵便局・金融機関・コンビニでの現金払い• 口座振替による自動支払い• ATM・ネットバンキングでのペイジー支払い• クレジットカードでの支払い 納期までに支払えない場合は？ 納期を過ぎてしまうと、納税通知書に同封されている支払用紙などが使えなくなる場合もあるのでご注意ください。 また、延滞金というペナルティが加算され、支払金額が増えてしまいます。 延滞金の利息については、例えば平成30年の大阪市では以下の通りです。 納付期限の翌日から1ヶ月を経過する日までの期間：年2. それ以降の期間：年8. 9％ 滞納が続くと、督促状が届きます。 督促状の案内を無視していると、預金や給与が差し押さえられる場合があります。 お金に余裕がある場合には速やかに支払うと良いでしょう。 また、どうしても支払いを行えない場合には、支払いが困難な理由を各自治体の窓口に赴き、説明することをオススメします。 もし、どうしても支払いが難しい場合には、市町村の窓口などに相談にいきましょう。 減額や免除の制度が適用できるかもしれません。 適用できない場合でも、猶予されて延滞金が免除されることもありますので、納期がすぎる前に相談にいくとよいでしょう。 固定資産税の計算方法 では、固定資産税の金額はどのように計算されているのでしょうか。 固定資産税は、以下の方法で計算されています。 これは通常、固定資産税の対象となっている土地を売却する場合の想定額よりも低く見積もられており、公示価格の70％前後が水準になるよう設定されています。 また、固定資産税評価額は3年に1度、評価が見直されることになっています。 標準税率とは、地方税法によって規定されている通常の税率をいい、1. ただし、人口が著しく減少し過疎化していたり、財政危機に陥っていたりなど一部の市町村では標準税率より高い税率をかけている場合があります。 例えば、財政再建中の北海道夕張市の税率は1. 特例による固定資産税の軽減措置 固定資産税は上記のように算出されていますが、住宅用地と新築住宅の建物に関しては、特例による固定資産税の軽減措置が設けられています。 土地の場合 住宅用地に関しては、以下の軽減措置が設けられています。 小規模住宅用地とは、住戸1戸あたりにおける200㎡以下の部分、一般住宅用地とは、住戸1戸あたりにおける200㎡を超える部分を指します。 例えば300平方メートルの敷地に住宅1戸を建築した場合、200平方メートルが小規模住宅用地、100平方メートルが一般住宅用地となります。 ただし、この軽減措置が受けられるのは、建物の課税床面積の10倍が上限とされています。 課税床面積とは、共用部を含む登記簿面積の各階の床面積の合計です。 一戸建ての場合、2階建てなど複数に階が分かれている場合、登記簿に記載されている床面積を足し合わせたものです。 マンションの場合、登記簿面積に共用部の自分の持分を足し合わせたものです。 3階建て以上の耐火構造または準耐火構造住宅：新築後5年間• 上記以外の一般住宅：新築後3年間• 専用住宅• 長期優良住宅とは、長期にわたって良好な状態で使用できるための措置が講じられている住宅をいいます。 具体的には以下の条件を満たすような住宅です。 耐震性（地震に強く、倒壊しづらい）• 耐久性（構造や骨組みがしっかりしている）• 省エネルギー• 居住環境（町並みと調和している） 具体的な計算例 では、最後に、公示価格が6,000万円、75㎡の住宅用地を例として、固定資産税の金額を計算してみましょう。 この場合、以下の計算式を用いて算出します。 したがって、固定資産税の金額は以下のようになります。 固定資産税は、市町村や年度によって課される額が異なります。 またご近所同士でも違う額を納めていることが多くあります。 自らが支払っている納税額に疑問を覚えた場合、市町村役場に問い合わせることもできます。 固定資産税は、所得税と同じく毎年支払うものですので、少しでも不安なことがあればで相談してみることをおすすめいたします。
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固定資産税はいくら？土地・建物別に計算方法や評価額、軽減措置を総まとめ！
2019. 09 2020. 26 お金 ＹＡＣ税理士法人 富樫 研輔（とがしけんすけ） 固定資産税はいくら？計算方法と「戸建て・マンション」などによる違い 家を購入すると、初年度は不動産取得税、その後は年に1度通知される固定資産税を払い続けなければなりません。 今回は、固定資産税がいくらなのかという目安を算出するための計算方法を、戸建て・マンション、新築・中古で比較しながら解説いたします。 固定資産税の支払い時期や、控除とその手続きについて知りたい方は、下記のコラムも参考にしてください。 基本の計算式は以下の通りです。 4％（標準税率） 課税標準額とは、1月1日現在において固定資産課税台帳に登録された価格であり、住宅用の場合は「土地」と「家屋」に分けて考えます。 土地の場合は土地の用途や立地等を加味して国が決定した「路線価」を基に、土地の状況などを含め各土地ごとに算出した評価額を用います。 この評価額に、各種特例措置を適用して課税標準額が決定されます。 再建築価格方式とは、その家屋と全く同じものをもう一度建てた時にかかる建築費を指し、経年減点補正率とは使用年数ごとに下がっていく家屋の価値の減少率を示します。 この評価額に各種特例措置を適用したものが家屋の課税標準額となります。 なお、評価額は原則として3年に1度、全ての固定資産について評価替えが行われます。 税率については 23区内であれば1. 4％で統一されていますが、自治体によっては超過税率として1. 4％を超える税率を設定している場合がありますのでご注意ください。 固定資産税の支払い時期 固定資産税は毎年1月1日時点で課税され、4月から6月の間に市区町村から「納税通知書」が送られてきます。 支払い方法は市区町村で多少異なりますが、一括払いか年4回の分割払いかが選べます。 納付期限を過ぎてしまうと延滞金が課されますので、期日を確認しておきましょう。 固定資産税が軽減される条件とは？ 固定資産税はさきほどの計算式で計算されますが、住宅取得を促進するといった住宅政策に資する見地等から、税負担を大幅に軽減する 特例措置が設けられています。 詳細は「」を参照していただきたいと思いますが、ここでは主な制度の概要を、簡単にご説明します。 住宅用地の特例措置 この特例措置を適用した額（本則課税標準額）は以下のように算出されます。 新築住宅の特例措置 平成30年3月31日までに新築された住宅が床面積要件を満たす場合には、新たに課税される年度から3年度分につき、固定資産税が 2分の1に減額されます。 さらに、中高層耐火建築物の要件を満たす場合には対象期間が5年度分に延長されます。 その他、新築物件を対象にした認定長期優良住宅、中古物件を対象にした耐震改修、バリアフリー改修に伴う特例措置があります。 住宅の区分 条件 課税標準の特例の内容 認定長期優良住宅 新築後7年間 課税標準を1／2に圧縮 3階建て以上の耐火・準耐火構造の住宅 新築後5年間 課税標準を1／2に圧縮 上記以外の住宅 新築後3年間 課税標準を1／2に圧縮 詳しくはを併せてご覧ください。 固定資産税と合わせて課税される「都市計画税」 都市計画税は、市街化区域内に所在する土地と建物の所有者に課せられる税金です。 固定資産税と同じく、毎年1月1日現在で決まります。 市街化区域とは都市計画区域における区分のひとつで、市街地や公共施設に対し積極的に整備・開発を行っていく区域です。 都市計画税は、市区町村が行う都市計画事業または土地区画整理事業に要する費用に充てられます。 人気の街で検証！物件による固定資産税額の違い それではここから、様々なランキングで人気の街としてよく上位にあがる「」の、3つのとある街を例に、固定資産税を実際に試算してみたいと思います。 （前提）土地…70㎡ 家屋…木造2階建て、90㎡、戸建て、新築、固定資産税10万円 所在 路線価（㎡あたり） 固定資産税 （家屋の10万円含む） 桜新町 487,000円 179,500円 413,000円 167,400円 375,000円 161,200円 このように、同じ区内であっても大きく違いはあります。 家屋についてはどの程度の広さで、どのような資材・設備を使用するかでも税額は変わります。 また土地についても、すぐ近くの土地であっても、土地の形状や道路の状況などによって価格（路線価）は様々ですので、興味をお持ちの場合は一度お調べになることをお勧めします。 都税事務所、都立中央図書館の他、主税局HP（）でも路線価の閲覧が可能となっていますのでご利用ください。 なお、地方税である固定資産税の基となる路線価は、国税である 相続税や贈与税の基となる路線価とは異なりますので、ご注意ください。 戸建て・マンション、新築・中古で固定資産税を比較してみた 次に、同じくで「戸建てやマンション、新築・中古」で固定資産税を比較してみましょう。 どのくらいの違いがあるのでしょうか。 【前提】 ・戸建ては木造（耐用年数35年）、マンションは鉄筋コンクリート造（耐用年数60年） ・中古物件は、築10年の時点で購入 【初年度の固定資産税】 購入状況 戸建て マンション 新築を購入 224,000円 336,000円 中古を購入 246,600円 417,400円 【25年後の固定資産税】 購入状況 戸建て マンション 新築を購入 188,700円 340,100円 中古を購入 148,400円 288,500円 上記は全て同じ場所の土地という前提なのですが、戸建て・マンション、また新築か中古かというだけでもかなりの差がある事がわかります。 新築物件の場合は戸建ての方が固定資産税は安い！ 戸建てを購入する場合には、「土地と家屋をそれぞれ購入したのだ」、ということがなんとなく意識できると思います。 一方、マンションの場合には、「建物部分を購入した」ということは明確に感じられますが、「土地部分を購入した」という意識を持つ方は少ないかも知れませんね。 しかし、マンションも土地（敷地権ないし敷地利用権）及び建物（専用部分）で構成されるため、マンションを購入した場合も、当然土地と建物を一括して購入したことになります。 上記の表をご覧いただくと分かるように、マンションより戸建ての方が固定資産税は少なくなります。 その理由は、戸建てとマンションを比較した場合に、購入価格に占める土地と建物の比率が大きく異なってくるからです。 マンションでは、 敷地面積を戸数で割ったものが土地の所有区分となるため、土地よりも建物の価格の方が、購入金額に占める割合が高くなります。 一般的に物件価格を10とした場合、 戸建ては土地7、建物3という比率であるのに対して、 マンションの場合はその逆の土地3、建物7といった比率になります。 先ほどの特例措置を含め比較すると、建物に対する割合（1／2）より住宅1戸当たり200㎡以下の土地に対する割合（1／6）の方が大きくなっています。 このため、新築で比較すると、一般に購入金額に占める土地の割合が大きい戸建ての方が固定資産税が低く抑えられるのです。 また、建物の耐用年数は木造の戸建ての場合には 15年～35年で設定されているのに対し、鉄筋コンクリート造のマンションの場合には 60年で設定されているため、マンションの方が建物の価値が減りにくく、結果的に固定資産税の高い状態が続きます。 先ほどの計算例でも25年後の固定資産税を比較していただくと一目瞭然です。 通常の新築の場合には4年目に住宅部分の税額が2倍になるため、この点もあらかじめ資金計画に織り込んでおく必要があります。 高層マンションを購入するなら、中古の高層階が狙い目 これまで高層マンションは、相続税の節税対策に有効だと言われてきました。 相続税等を計算する際に用いられる固定資産税評価額は、同マンション内で専有床面積が同じであれば階層に関係なく同額になる一方で、実際の販売価格は低層階よりも高層階の方が高いのが現状です。 この評価額と販売価格の乖離を利用し「高層階の税額が相対的に低くなること」に目を付けた富裕層向けの節税対策として広まっています。 近年ではこの節税対策が、行き過ぎた租税回避事例として問題視されるケースが増え、総務省は平成29年度の税制改正において固定資産税の計算にあたり階層別の補正率を定め、高層階ほど税額が高く、低層階ほど税額が低くなるよう計算方法を改めました。 従来のマンションの固定資産税は、1棟全体の税額等を算定したうえで、床面積の割合に応じて各戸の税額を算出していました。 改正前後による固定資産税額の違いを計算例で見ると以下のようになります。 （計算例） ・50階建ての高層マンションで、すべて居住用とする。 ・各階の各住居の専有床面積は同一とする。 ・改正前の固定資産税額は全戸15万円とする。 1％＝141,100円 なおこの改正は、 高さ60ｍを超える高層マンションのうち、 平成30年度から新たに課税される高層マンション、つまり 平成29年1月2日以降に完成する高層マンション（平成29年4月1日前に売買契約が締結されたものを除く）が対象となります。 それ以前に完成した中古マンションは今後購入した場合であっても、固定資産税評価額及び固定資産税は従来のままになるため、中古高層マンションの高層階は固定資産税が有利な物件として価値が上がるかもしれません。 まとめと今後の動向 高層マンションの改正は、マンション一棟全体の固定資産税を階層別に補正するという内容であり、固定資産税評価額自体を見直すものではないため、まだ相続税や贈与税に影響はないものの、今後の改正に注意したいところです。 また、前半で説明した住宅用地の特例措置については、平成27年度の税制改正で、空き家等対策の推進に関する特別措置の対象となった 特定空家等に係る土地について、住宅用地に係る固定資産税の課税標準の特例措置から 除外することとされました。 つまり適正な管理がされていない空き家に対しては固定資産税の大幅な増税が出来るようになったのです。 今までは空き家を解体すると土地の固定資産税が上がってしまうため、解体せずに放置していた所有者もいらっしゃるかと思われますが、今後は適正管理を行うか、解体するか、活用するかの選択を迫られることになりそうです。 固定資産税のおおまかな金額は、これまで説明してきた計算式と、詳細については自治体に問い合わせしていただくことで計算することが可能です。 マイホーム購入時にはローンの返済計画に加えて、毎年の固定資産税も考慮した資金計画を立てておきたいものですね。
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